건설 산업

국내 주택 경기 — 회복과 위험이 같이 온다

• 2025년 시멘트 출하량은 3,650만 톤으로 34년 만에 최저였다. 2023년 5,096만 톤에서 내리막을 탔다.
• 그런데 2026년 상반기 주택 착공이 14%, 분양승인이 60.7% 늘었다. 착공은 시멘트보다, 시멘트는 건설사 실적보다 먼저 움직여 이 산업은 실적을 보면 늦다.
• 다만 착공이 늘었다고 다 팔리는 건 아니다. 2026년 7월 말 전국 미분양은 6만 8,217가구로 전월보다 1.1% 더 늘었다 — 수도권 미분양은 1만 9,459가구로 1년 6개월 만에 최대이고, 경기도는 전월 대비 6.2% 급증했다.
• 반대로 짓고도 못 판 준공 후 미분양은 2만 9,152가구로 전월(2만 9,786가구)보다 2.1% 줄어 방향이 갈렸다 — 회복 신호와 위험 신호가 동시에 온다.
• 사이클을 확인하는 지표는 다섯 가지다 — 주택 착공, 분양승인, 시멘트 출하량, 건설사 원가율, 민간참여 공공주택 착공. 원가율은 2021~2022년 원자재값 급등기에 착공한 고원가 현장들이 최근 준공되며 개선되는 흐름이다.

재무 부실 확산 — PF 리스크와 신용등급

• 10대 건설사 중 PF(프로젝트파이낸싱) 보증 규모가 가장 큰 곳은 현대건설(5조 5,000억원), 이어 롯데건설(3조원), SK에코플랜트(2조 1,000억원)다. 자본총계 대비 비율로는 롯데건설이 85.7%로 가장 높다.
• 신동아건설은 2025년 1월 기업회생절차(법정관리)에 들어갔지만 단 9개월 만인 그해 10월 조기 종결했고, 2025년 영업이익 955억원으로 전년(1,728억원 적자)에서 흑자 전환했다(2026-09-07 재확인) — 회생절차 신청이 곧 부실 확정을 뜻하지는 않는다는 걸 보여준 사례다.
• 포스코이앤씨·대우건설은 3대 신용평가사 모두로부터 '부정적' 전망을 받아 2026년 정기평가에서 신용등급 강등 가능성이 거론된다.
• 반대로 동부건설은 체질 개선으로 HUG 신용등급이 5단계 상향됐고, 매출 1조 6,315억원·영업이익 605억원으로 턴어라운드했다 — 같은 업황 안에서도 회사별로 명암이 갈린다.

해외 플랜트, 장밋빛에서 급브레이크로

• 2026년 상반기 국내 건설사 243곳이 78개국에서 112억 8,106만 달러를 수주했다 — 전년 동기(310억 1,000만 달러) 대비 63.6% 급감한, 20년 만의 최저치다.
• 중동 수주는 12억 7,179만 달러(전체의 약 11%)에 그쳤다 — 미국-이란 전쟁 등 지정학적 리스크가 원인으로 꼽힌다.
• 현대건설·삼성물산이 그리스 아키로돈과 함께 2022년 수주했던 사우디 네옴 '더 라인' 지하 터널 공사(약 7조원)도 2026년 3월 네옴컴퍼니에 의해 계약 해지됐다 — '제2의 중동붐' 기대가 꺾인 상징적 사건이다.
• 그럼에도 개별 초대형 계약은 이어진다 — 현대건설은 사우디 아미랄 석유화학단지(약 50억 달러)를, 삼성물산은 카타르에서 탄소 압축·이송설비·태양광·담수복합발전(합산 약 7조 3,000억원) 프로젝트를 수행 중이다.

미국발 AI 데이터센터 특수

• 미국 정부가 프로젝트당 2~3조원 규모 투자개발형 협력 프로젝트 10여 개(합계 약 30조원)를 한국 건설사에 먼저 제안했다 — AI 데이터센터·첨단 제조공장의 전력 수요 급증이 배경이다.
• 건설 부문은 EPC(설계·조달·시공)를, 상사 부문은 부지 발굴을 맡는 역할 분담 구조가 예상된다.
• 데이터센터 건설시장 자체도 2023년 약 2,000억 달러에서 2030년까지 연 10%대 성장이 전망된다.

철근·시멘트, 국제 가격에 흔들린다

• 중국이 2026년 1월부터 철강 수출허가제(약 300개 품목 정부승인 필요)를 도입하면서 1~5월 중국 철강 수출량이 전년 대비 8.1% 줄었다.
• 그 여파로 국내 철근 가격이 연초 t당 70만원에서 2026년 중 80만원대 중반으로 반등했다 — 다만 원료가·환율·운임 부담은 여전히 실적을 압박한다.

인력난과 모듈러·OSC 확산

• 국내 건설현장의 50대 이상 근로자 비중이 62.2%에 달하고, 내국인 공급만으로는 2026년 약 30만 명 부족이 예상된다.
• 정부는 2026년 E-9(비전문 외국인력) 건설업 쿼터를 오히려 2,000명으로 축소했다 — 2025년 기준 건설현장 외국인 근로자 약 42만 명 중 57%(약 24만 명)가 불법(미등록) 근로자로 추산된다.
• 인력난·공사비 상승의 대안으로 모듈러·PC(프리캐스트 콘크리트) 공법이 확산 중이다 — 정부는 'OSC·모듈러 활성화 특별법'을 추진 중이고, 2026년부터 매입임대주택에 모듈러를 본격 도입한다. LH는 세종 5-1생활권에 450호 규모 모듈러 대단지를 추진한다.

시멘트 업계의 탄소중립 투자 — 지금은 비용, 나중은 리스크

• 시멘트는 석회석을 가열해 만드는 공정 자체에서 이산화탄소가 대량 발생하는 업종이라, 온실가스 배출권거래제(K-ETS) 대상 중에서도 감축이 특히 어려운 업종으로 꼽힌다.
• 2026~2030년 제4차 K-ETS 계획기간에는 대부분 업종이 배출권의 15~50%를 유상(경매)으로 사야 하지만, 시멘트는 유상할당을 면제받아 계속 100% 무상할당을 받는다 — 지금 당장은 배출권 매입 비용 부담이 재무제표에 직접 찍히지 않는다는 뜻이다.
• 다만 무상할당은 영구적이지 않다 — 국내 감축 목표가 강화되거나 5차 계획기간(2031년~)에서 시멘트도 유상할당 대상에 포함되면, 그동안 없던 배출권 매입 비용이 한꺼번에 재무제표에 나타날 수 있는 잠재 리스크로 남아 있다.
• 그래서 업체들은 미리 저탄소 설비에 투자하고 있다 — 아세아시멘트는 2026년까지 노후설비 교체·CO2 저감 설비 등에 750억원을, 쌍용C&E·성신양회는 2030년까지 각각 8,000억원 규모 투자계획을 내놨다. 한일시멘트도 2021년부터 '에코 프로젝트'로 소성설비 개조·폐열발전 확대·순환연료 투입 등에 총 5,276억원을 투자하기로 했고, 2025년까지 이 중 약 95%(5,005억원)를 이미 집행했다. 유연탄 대신 폐타이어·폐플라스틱 같은 순환자원을 연료로 쓰는 대체연료 전환이 4사 공통의 핵심 투자 방향이다.
• 문제는 타이밍이다 — 국내 건설경기 침체로 시멘트 출하량 자체가 줄어드는 시기에 대규모 환경설비 투자까지 겹쳐, 순이익 대비 투자 부담(캐펙스)이 오히려 커지는 구조다. 탄소중립 투자가 언제 비용에서 리스크 방어로 결실을 맺는지가 이 업종 재무제표를 볼 때 핵심 관전 포인트다.