⏹ 매매거래가 정지된 종목입니다

제이알글로벌리츠은(는) 상장폐지되지 않았습니다 — 400억원 단기사채 상환 실패로 기업회생절차 신청, 2026년 4월 28일부터 매매거래 정지·관리종목 지정(회생절차 진행 중). 시장에서 실제로 거래가 멈춘 상태이며, 사유가 해소되면 거래가 재개될 수 있습니다.

아래 현재가·배당수익률은 마지막 거래일(2026-04-27) 기준이며, 실제 거래 재개 시 가격과 다를 수 있습니다.

348950 · 리츠 · 국내 · 코스피

제이알글로벌리츠

1,182원배당수익률 0.0% (거래정지 시점 기준)섹터 평균 8.5% 대비 -8.5%p · 13곳 중 13위현재 배당 중단

1년 전 15.8% → 현재 0.0% · 배당금이 100% 줄어든 영향(확인 필요)

⏹ 매매거래정지로 시세가 멈췄습니다 · 마지막 거래일 2026-04-27 기준

2025년 기준 주당 예상 세후 배당금

0원

세전 0원, 15.4% 원천징수 기준

시가총액

2,332억원

발행주식수 약 197,376,000주

기업 소개

제이알글로벌리츠는 2020년 8월 국내 최초로 해외 부동산(벨기에 브뤼셀 파이낸스타워, 미국 뉴욕 498 Seventh Avenue)을 기초자산으로 상장한 공모 리츠다. 다만 2026년 금리 상승과 유럽 자산가치 하락에 따른 유동성 위기로 단기사채를 상환하지 못해 4월 말 매매거래가 정지됐고, 현재 회생절차(자율구조조정)가 진행 중이며 분배금 지급도 중단된 상태다. 정상적인 배당주가 아니라 위험 사례로 참고하기 바란다.

산업 방향과 지속가능성

제이알글로벌리츠는 2020년 상장 이후 반기 결산마다 배당을 해왔지만, 2026년 4월 27일 만기가 돌아온 전자단기사채 400억원을 갚지 못하고 서울회생법원에 회생절차 개시와 ARS(자율구조조정지원)를 신청하면서 배당이 멈췄습니다. 3월 31일 정기주총에서 승인된 제13기 배당 115원(총 226.98억원)은 지급 전에 배당금채권으로 바뀌었고, 9월 30일 열리는 제14기 정기주총 안건에는 배당이 없습니다. 벨기에 자산의 임대료는 계속 발생하지만 그 현금이 대주단의 현금유보(Cash Trap)에 묶여 이 리츠와 주주에게 올라오지 못하는 것이 지금 이 종목을 읽는 출발점입니다.

주주환원반기 배당금은 2021년부터 2024년까지 190~195원이었고, 벨기에 파이낸스 타워 대출이 2024년 12월 31일부터 연 4.4% 고정금리로 시작된 뒤인 2025년에는 115원으로 낮아졌습니다(배당결정 공시 20250213801360, 20250818800476, 20260213801381). 연결 금융비용이 제11기(2024.7~12) 128.6억원에서 제12기(2025.1~6) 336.9억원으로 늘고 별도 순이익이 385.8억원에서 228.0억원으로 줄어든 시기와 겹칩니다. 배당은 별도 순이익 수준에 맞춰 정해진 것으로 보이며, 제13기에는 별도 순이익 227.1억원 중 226.98억원(배당가능이익의 96.04%)이 결의됐고(20260316000949), 회사가 공시한 연결 현금배당성향은 2021~2024년 모든 반기에 140~238%, 2025년 두 반기는 73.85%와 140.09%였습니다. 3월 31일 주총이 이 배당을 가결했지만(20260331804170) 지급 예정일(주총일로부터 1개월 이내)을 앞두고 4월 27일 회생을 신청했고, 4월 30일 정정공시는 이 배당이 배당금채권이 됐으며 주주가 주주·지분권자와 회생채권자의 지위를 함께 가질 수 있다고 안내합니다(20260430802071). 보도에 따르면 회사는 9월 18일 주주간담회에서 이 배당금채권을 공모사채·기관채권자와 같은 방식으로 변제하는 방안을 추진한다고 밝혔습니다(파이낸셜뉴스). 제14기(2026.1~6)는 감사 전 재무제표 기준 별도 순손실이 79.6억원이고 이익잉여금처분계산서의 당기 배당금도 비어 있으며(20260915000290), 자사주 취득·처분·소각 기록은 2020년부터 2026년 1분기 보고서까지 없고, 1월 23일 결정한 주주배정 유상증자(46,692,604주, 예정발행가 2,570원, 약 1,200억원)는 2월 5일 철회돼 불성실공시법인 지정(제재금 800만원)으로 이어졌습니다(20260123000500, 20260205000605, 20260306801529).

전략지금의 전략은 확장이 아니라 채무 정리입니다. 9월 15일 소집공고는 당분간 신규 자산 편입 계획이 없고 ARS를 통한 채무조정으로 자본구조 정상화를 최우선으로 한다고 밝혔습니다(20260915000290). 3월 16일 소집공고의 제14·15기 사업계획에는 유상증자 재추진, 뉴욕 맨해튼 498 Seventh Avenue 매각 검토, 환헤지 정산금용 사모대출·사모사채 조달이 담겼고(20260316000949), 이 가운데 매각이 ARS 자구계획의 핵심이 되어 주관사를 통한 마케팅 단계에 있습니다(20260915000290). 매각 대상인 498/7 Owners, LLC 지분 49.9%는 2025년 말 장부가 2,237억원(취득원가 1,706억원)이며(20260323001319), 보도에 따르면 9월 18일 주주간담회 시점까지 매수의향서는 접수되지 않았습니다(딜사이트, 파이낸셜뉴스). 환헤지도 큰 부담이었습니다. 3억유로분 약정환율 1,411.80원에 3월 23일 매매기준율 1,729.91원을 적용한 정산금이 약 954억원이었고(20260324801734), 하나은행분 잔여 정산금 약 800억원은 회생 신청과 ARS를 전제로 2027년 11월 1일로 연장됐습니다(20260504800841). 9월 4일에는 유로 7.23억유로 중 약 4.1억유로를 정산금 없이, 달러 1.2억달러 중 0.6억달러를 정산금 15.5억원에 조기 종료해 환헤지 채무를 회생 신청 당시 약 1,650억원에서 약 443억원으로 줄였습니다(20260907800634).

규제 대응서울회생법원(2026회합1078)은 4월 27일 재산보전처분과 포괄적금지명령을 내렸고, ARS 협의 기간은 5월 15일, 6월 15일, 7월 15일, 8월 14일, 9월 14일에 각각 한 달씩 이어져 회생절차 개시 여부 결정은 10월 14일까지 보류돼 있습니다(20260914000405, 20260915000290). 8월 21일 법원이 개시 전 조사위원으로 선임한 삼일회계법인은 재산상태, 변제계획의 수행가능성, 계속기업가치와 청산가치를 조사하며 보고서 제출기한은 9월 28일입니다(20260824800669). 회생 신청으로 상장 공모사채 4종(잔액 합계 3,200억원)은 4월 27일 기한의 이익을 상실했고(20260428701295 등 4건), 한울회계법인은 2026.3 반기 검토에서 연결·별도 모두 의견거절을 냈으며(20260515803433), 주권은 4월 28일부터 매매거래가 정지됐다고 반기보고서 주석에 적혀 있습니다(20260515003003). 벨기에 종속회사 Finance Tower Belgium NV와 Tour des Finances NV의 2025년 말 감사보고서도 Deloitte의 의견거절이었습니다(20260721801490). 주주 구성은 2025년 말 기준 최대주주 미래에셋자산운용 8.51%, 소액주주 28,200명 73.63%의 분산 구조인데(20260323001319), 8월 4일 임시주총에서 소액주주연대가 주주제안한 기타비상무이사 후보 3명 중 조효승, 이승규 2명이 선임됐고 제15기 이사 수는 5명이 됐습니다(20260722000144, 20260804800580, 20260915000290). 9월 15일 소집공고는 2026년 6월 30일 기준 국내 상장 리츠를 23개, 총자산 19.7조원으로 소개하는데, 보도에 따르면 이 회사가 상장 리츠 최초의 회생 신청 사례입니다(서울경제, 딜사이트).

국가 · 정책 관계핵심 자산인 브뤼셀 파이낸스 타워는 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 전체 면적을 2034년 12월 31일까지 중도해지 옵션 없이 임차하고, 임대료는 전년 12월 벨기에 건강지수에 맞춰 자동 조정되며 2025년 12월 지수는 136.69로 전년 대비 2.21% 올랐습니다(20260323001319). 이 자산을 담보로 한 EUR 561,343,863 대출은 Allianz 계열사, LGIM, SMBC, Bayern LB가 대주이고 연 4.4% 고정금리에 만기가 2027년 12월 13일이며, 담보인정비율(LTV) 기준은 2년차 52.5%입니다(20260416800004). 사업보고서는 평가액이 1,069.2백만유로 이상이면 2026년 현금유보가 없다고 적었지만(20260323001319), 4월 대주단 쪽 JLL 평가는 9.2억유로로 LTV 61.02%가 됐고 기준을 맞추려면 약 7,830만유로를 상환해야 합니다(20260416800004). 회사는 이 평가가 건물관리청의 2026년 3월 27일자 임차 연장의향서를 배제하고 2년 공실을 특별가정으로 삼았다고 다퉜지만(20260414800985), 영국 상사법원이 9월 8일 JLL 평가의 유효성을 인정해 현금유보가 이어지게 됐습니다(20260909800001). 회사는 판결과 별개로 임대차 만기 연장 협상과 금융기관 협의를 진행 중이라고 밝혔고, 연장 조건은 아직 공시되지 않았습니다.

제14기 연결 실적은 감사 전 기준 영업이익 698억원, 순이익 249억원의 흑자인데(20260813801501), 별도 기준으로는 순손실 79.6억원에 현금 45억원, 유동부채 약 4,682억원이 맞서 있어(20260915000290) 벨기에 현금유보가 풀리지 않는 한 장부상 이익이 배당 재원으로 이어지기 어려워 보이는 모순이 남습니다. 같은 공시가 매출 증가 요인으로 든 유로·달러 환율 상승은 환헤지 정산금이라는 현금 부담이기도 했고, 자산 매각·임대 연장·금융조건 재협의가 모두 제3자 동의와 시장 조건에 달려 있어 주주 몫이 어떻게 정리될지는 아직 공시로 확인되지 않습니다.

지켜볼 것 · 9월 22일 제출 예정인 제14기 사업보고서의 감사의견, 9월 28일 삼일회계법인 조사보고서 제출, 9월 30일 제14기 정기주총(배당 안건 없음)을 거쳐 10월 14일 회생절차 개시 여부 결정 보류 기한까지 채권단과 채무조정안에 합의하는지, 보류 기간이 다시 연장되는지, 법원이 개시 여부를 결정하는지가 다음 분기점입니다.

공개된 공시·보도자료를 바탕으로 리서치한 내용이며 2026-09-20 기준입니다. 시세처럼 자동 갱신되지 않으며, 투자 판단의 참고 자료일 뿐 특정 종목을 추천하지 않습니다.

배당 안정성 요약

배당 상태

배당 중단

2025년부터 배당을 지급하지 않고 있습니다. 배당성향 수치가 있더라도 마지막 지급 시점 기준이라 현재 상태를 반영하지 못하니, 재개 여부를 꼭 확인하세요.

배당 삭감 이력

삭감 이력 없음

지속가능성 등급

현재 배당 중단

참고: 마지막 지급 시점 배당성향 74% (2025년 기준) — 현재 상태를 나타내지 않음

과거 삭감 이력이 미래를 보장하진 않지만, 배당 지속성 판단에 참고하세요.

이 종목이 속한 목록배당 위험 신호

주주환원(자사주)

최근 3년(+올해) 내 발행주식 대비 의미 있는 규모(소각 0.5%·매입 1% 이상)의 자사주 취득·소각 공시가 확인되지 않았습니다.

출처: 금융감독원 전자공시(DART) 사업보고서 주요정보(자기주식 취득 및 처분 현황·주식의 총수 현황) · 최종 확인 2026-09-28

주주 구성

최대주주 미래에셋자산운용(주) 지분율 8.51%(2025년 기말 기준, 기초 6.96%)

소액주주 지분율 74.84%

출처: 금융감독원 전자공시(DART) 사업보고서 주요정보(최대주주 현황·소액주주현황) · 최종 확인 2026-08-07

주가 추이

52주 최고 3,065원52주 최저 1,132원

최근 1년 실제 결과

과거 1년간의 실제 결과이며 앞으로의 수익률을 예측하지 않습니다. 세전 기준이고, 배당 재투자는 가정하지 않고 받은 배당금을 그대로 더했습니다.

총수익률(주가+배당)

-52.1%

주가 -52.1% · 배당 0원(0.0%)

최대 낙폭(MDD)

-63.1%

2025-09-19 → 2026-04-17

배당 이력

공시·보도자료를 바탕으로 리서치 과정에서 정리한 실제 주당배당금입니다. 대부분의 연도는 금융감독원 전자공시(OpenDART)의 공식 배당 공시와 교차검증했습니다.

최근 삭감

배당 나이테 — 링 두께는 그 해 주당배당금 크기(자체 최고치 기준 정규화)

6년간 1회 삭감

2025년· 무배당

주당배당금 0원

2025년 기준 배당수익률(추정) 0.0%

전년 대비 ▼ 100.0%

유지·성장 삭감 무배당 집계 중· 중심(안쪽)이 가장 오래된 해, 바깥쪽이 최근 해예요. 링을 눌러보세요.

연도	주당배당금	비고
2025년	0원	2026년 4월 매매거래 정지, 회생절차로 분배 중단
2024년	390원	6월 195원+12월 195원 합산
2023년	385원
2022년	380원	2022년 결산기 배당 합계: 결산일 2022-06-30 190원(사업보고서 rcept_no 20220922000324) + 결산일 2022-12-31 190원(사업보고서 rcept_no 20230323001334). 2026-10-25 배당 이력 보완(2017~2022년 누락분)에서 추가.
2021년	380원	2021년 결산기 배당 합계: 결산일 2021-06-30 190원(사업보고서 rcept_no 20210917000564) + 결산일 2021-12-31 190원(사업보고서 rcept_no 20220321001317). 2026-10-25 배당 이력 보완(2017~2022년 누락분)에서 추가.
2020년	153원	2020년 결산기 배당 합계: 결산일 2020-12-31 153원(사업보고서 rcept_no 20210319000584). 2026-10-25 배당 이력 보완(2017~2022년 누락분)에서 추가.

실적

연도	매출액	영업이익	당기순이익	부채비율
2025년	721억원	545억원	162억원	131.4%
2024년	747억원	639억원	307억원
2023년	704억원	516억원	413억원

당기순이익 대비 배당금총액

배당금총액은 현재 발행주식수(시가총액÷현재가) 기준 추정치이며, 실제 그 해의 발행주식수와 다를 수 있습니다.

출처: 금융감독원 전자공시(DART) 사업보고서 주요정보(단일회사 주요계정) · 최종 확인 2026-08-23

가상 매수

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